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Versteckte Mängel beim Immobilienverkauf

Beim Verkauf einer Immobilie sollten Verkäufer den Käufer dringend über „versteckte Mängel“ informieren. Ein versteckter Mangel ist ein Mangel, der für einen Dritten nicht ersichtlich ist, dem Verkäufer jedoch vor dem Verkauf bekannt war oder er ihn vermuten konnte. Häufig klären Verkäufer über Mängel, die sie kennen nicht auf. Sie versuchen auf diese Weise, den Verkaufspreis möglichst weit hochzuhalten. Versteckte Mängel können beispielsweise Wassereintritte im Dach oder die Verwendung von Asbest sein.

Die Unterschiede zwischen offenen, versteckten und arglistig verschwiegenen Mängeln an einer Immobilie sind nicht immer eindeutig.
Offene Mängel sind solche, die vom Käufer direkt erkennbar sind. Dazu gehören beispielsweise erhebliche Feuchteschäden im Keller oder erkennbare Risse in der Fassade.
Versteckte Mängel sind auch für den Verkäufer nicht sichtbar. Das können defekte Außenabdichtungen der Kellerwände oder Isolierungsschäden am Dach sein.
Arglistig verschwiegene Mängel sind dem Verkäufer bekannt, werden jedoch bewusst verschwiegen.
Obwohl gebrauchte Immobilien in der Regel unter Ausschluss von Gewährleistungsansprüchen verkauft werden, sollten Verkäufer bekannte Mängel nicht verschweigen. Stellt sich nach dem Kauf der Immobilie ein Mangel heraus, steht der Käufer der Immobilie in der Beweispflicht, ob der Verkäufer den Mangel bereits kannte oder ihn vermuten konnte.

Arglistig verschwiegene Mängel können dazu führen, dass der gesamte Kaufvertrag angefochten oder rückabgewickelt wird. Aber auch, dass der Verkäufer für die Beseitigung des Schadens aufkommt oder der Kaufpreis gesenkt wird.

Dem potentiellen Käufer einen Mangel offenzulegen, kann für den Verkäufer zwar bedeuten, dass der Kaufpreis gemindert wird. Eine Kaufpreisminderung steht jedoch in den meisten Fällen nicht im Verhältnis zu den erheblichen Gewährleistungsansprüchen, die Käufer bei einem festgestellten arglistig verschwiegenen Mangel stellen können. Verkäufer sollten den Käufer aus diesem Grund über jeden noch so kleinen bekannten Mangel informieren und dies nachweisbar festhalten.

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